2 个回答
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| 2017-08-15 06:49:59 广告
需要给你普及一下容积率的概念：
假设政府要拍卖一块10000平米的地块，规定容积率不得超过3.0。
因此你拍得的这块地可以盖得房子建筑面积最大不得超过30000平米。
不要以为两倍已经很大了，其实你不可能把这些地全部用来盖楼是吧？总要有些路、绿化、停车位等等。
这就又牵扯到了另一个概念：建筑密度。
就是你能用这块地的多少面积来盖建筑物，这一项政府会给你一个低限，比如不高于30%。
所以你就只能拿最多3000平米的地皮来实现最多30000平米的建筑面积。
换句话说，你想拿这块地实现最大利益就只能往上摞10层，或者你用2000平米的地往上摞15层，但可能你又正好在机场附近，有限高30m的约定，地上15层是不行的，真想做15层就只能做地上10层+5层地下室了。
所以想多盖是没门的。
另一方面，不要以为你有钱买下一块地就想盖什么盖什么，想怎么盖怎么盖了。
政府对每一块地都是有规划的，比如这一块是住宅，那一块是商业，还有一块是学校。
政府招来买地的人（开发商）只是想让他们来实现政府城市规划的愿望，这么说是不是很邪恶。
所以出卖土地的时候和土地合同内会约定限制好所有的规划数据，比如上面两个（另外还有绿化率、限高等，甚至包括住宅面积，停车场数量，自行车位，人防面积等等等等）。
这些数据或有上限，或有下限，但总归是约束你的。
由于都是在拍卖前约定好的，所以这些数据跟土地面积一样都严重影响成交价格（大家都不傻）。
以上数据纯属例子，但真实的也差不多，比如容积率一般2.0到3.5（超高层可能有4-5），建筑密度一般50%以内，绿地率一般30%-60%等等。
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回答写了半年多了，这其实是一个科普性质的回答，相信也解决了不少知友对这方面的困惑。
这次是为了申明：科普回答不涉及钻政策法律空子的方式，更不考虑违规犯罪。
下面100多条评论几乎有一半是在提醒我：你不知道还有偷容积率么？我怎么会不知道。
我想这些钻空子的可能在小县城比大都市多一些，在中西部比东部沿海多一些。
但不管怎样真的没有你想象的那么多，不要把政府想的那么烂，否则还活不活。
当有人说“1+1=2”的时候，你可以忍住不说“1+1在算错的情况下=3”的话可能会更好。
==========================================================糖不苦（作者） 回复 贾仁明
此处偷容积率 ，不包括在规范法律框架内增加所谓赠送面积的行为，虽然也是钻了些空子，但还是合理合法，现阶段且对投资方和小业主都有利。只是有扰乱市场的可能，可以通过修改完善法规来逐步实现。
而通过送礼走后门靠关系等原因，拿地后直接修改指标的，才是我说的需要严厉查处的偷容积率行为，这种只是极个别的违法行为，并需要严厉查处。
两者不要搞混。本问答由匿名提供
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| 2017-08-15 06:04:01 广告
题主，往往是一块地能盖多少层，能建多少个房间，才决定了它的价值和价格，不是反过来的。我从事的工作就是给政府部门和开发商评估一块地适宜的开发强度。
所谓土地开发强度，主要涉及到三个指标，一个是建筑高度，一个是建筑密度，一个是容积率。建筑高度大家都懂，建筑密度是建筑底层面积/用地总面积（建筑底层面积＋绿化面积＋道路面积＋其他面积），容积率是地上（大多数城市地下面积不计入）建筑总面积（建筑每面积相加）用地总面积。大家很容易发现，容积率的大小和建筑高度，建筑密度是正相关的。
土地那么宝贵，那为什么政府还要控制土地开发强度呢？因为土地开发强度过大的话，有很多的负面影响，得不偿失。
建筑高度太高的话，会遮挡周围现有居住小区的通风、采光、日照条件，这就违反了物权法；有机场的城市，机场周围建筑太高会影响飞机起降安全；风景区、文物保护单位、历史建筑旁边新建高楼也不行，会破坏原有的历史风貌；在地震带上的城市，还要考虑高层建筑万一倒塌会不会掩埋道路，影响疏散和救援。
建筑密度太大，那绿化密度肯定就小了，环境品质变差，通风采光也会变差，所以为了保证每个街区，每个地块都有绿化，建筑密度也不宜过高。
最后是容积率，容积率很高的用地，里面居住或者工作的人肯定也很多，人一多会带来各种基础设施的负荷问题。首当其冲的是交通问题，人一多停车怎么办？地下建多层停车库成本很高的。还要考虑早晚交通高峰，用地周围的道路能不能解决那么多人的出行。另外，供水供电，网络通讯，学校医院这些公共设施都有各自承载力的上限。
最后肯定有人要问，那政府决定土地开发强度是有科学依据的吗？其实这个问题可以变成，城市规划这门学科是严谨的吗？我想说这是个有点尴尬的问题，我们以后再聊。本问答由匿名提供
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